Tylko do 20 stycznia mamy czas na podjęcie decyzji o tym, w jakiej formie płacić podatek od najmu w 2010 roku. Decyzja ta warta jest przemyślenia, tym bardziej że w tym roku w istotny sposób zmieniły się przepisy dotyczące opodatkowania najmu ryczałtem. W miejsce dotychczasowych dwóch stawek (8,5 i 20 proc.) będziemy stosowali tylko jedną – 8,5 proc. Oznacza to, że niezależnie od tego, jak wysokie będą nasze przychody, podatek będzie stały, a poziom opodatkowania będzie dużo niższy niż przy zastosowaniu stawek ze skali podatkowej.

Podatnicy, którzy będą w 2010 roku uzyskiwać przychody z najmu, już teraz powinni dokładnie przemyśleć swoją sytuację i szybko podjąć decyzję w sprawie optymalnego dla nich sposobu opodatkowania. Dotyczy to przy tym nie tylko podatników, którzy w styczniu 2010 r. po raz pierwszy wynajmą w celach zarobkowych mieszkanie czy dom, ale także tych, którzy z najmu czerpią dochody już od dawna. Trzeba wszak pamiętać, że podatnicy, którzy od jakiegoś już czasu prowadzą działalność polegającą na wynajmie, mają prawo zmienić wybraną w poprzednim roku czy w poprzednich latach (2009 roku lub wcześniejszym) formę opodatkowania i zdecydować się na inną, bardziej dla nich korzystną.

Osoby te muszą też pamiętać o tym, że jeśli zmieniają swoją decyzję, to czas na poinformowanie o tym naczelnika urzędu skarbowego mają tylko do 20 stycznia. W każdym przypadku przed podjęciem decyzji warto dokładnie przemyśleć dostępne rozwiązania, a to dlatego, że podjęta do 20 stycznia 2010 r. decyzja będzie wiązała przez cały rok podatkowy. A jest ona ważna również i z tego powodu, że od 1 stycznia 2010 r. obowiązywać będzie jednolita 8,5-proc. stawka ryczałtu od najmu, w miejsce dotychczasowych dwóch stawek (8,5 proc. do 4 tys. euro i 20 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę). Sprawia to, że warto w tym roku dobrze przemyśleć decyzję o tym, jaką formę opodatkowania wybrać. Ryczałt staje się przy tym rozwiązaniem nie tylko łatwo dostępnym, ale także optymalnym i logicznym. Zasady ogólne będą się opłacały teraz co najwyżej w pierwszym roku wynajmowania, gdy koszty najmu są wysokie z uwagi na konieczność wyposażenia wynajmowanych lokali, mieszkań czy domów. Później jedynym rozsądnym wyjściem staje się ryczałt. W każdym jednak przypadku decyzję powinniśmy podjąć po dokładnej kalkulacji kosztów i zysków.

Co to jest najem Przez umowę najmu, w myśl art. 659 kodeksu cywilnego, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez oznaczony lub nieoznaczony czas, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz wynajmującemu. Należy zaznaczyć, iż aby można było w ogóle mówić o umowie najmu, należy określić w niej czynsz. Dodajmy, że najem to umowa konsensualna, która dochodzi do skutku w sytuacji, gdy obie strony złożą oświadczenia woli i, co należy podkreślić, skuteczność tej umowy nie zależy od wydania rzeczy najemcy. Jest to także umowa odpłatna, dwustronnie zobowiązująca i wzajemna, gdyż odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, które polega na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zgodnie z art. 662 kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do określonego w umowie użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania umowy najmu. Z kolei najemca jest obciążony drobnymi nakładami połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. Należy jeszcze dodać, że gdyby rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, to w takiej sytuacji wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Umowy najmu nie trzeba rejestrować w urzędzie skarbowym. Nie trzeba też od niej uiszczać opłaty skarbowej czy podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak płaci się czynsz Najemca zobowiązany jest uiszczać czynsz w terminie ustalonym w umowie. Ustalenie takiego terminu to jeden z podstawowych elementów umowy. Gdyby jednak termin taki nie był wprost w umowie wskazany, czynsz trzeba płacić z góry. Oznacza to, że gdy najem ma trwać krócej niż miesiąc (rzadka sytuacja), czynsz płaci się za cały okres z góry. Gdy zaś ma trwać dłużej, czynsz trzeba płacić miesięcznie do dziesiątego dnia miesiąca. Ta ostatnia reguła dotyczy także czynszu płaconego w przypadku umów zawartych na czas nieokreślony. Zwłoka z zapłatą czynszu przez co najmniej dwa okresy (czynsz może być w umowie ustalony nie tylko jako płatny co miesiąc, ale także np. kwartalnie lub rocznie), wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. W przypadku wypowiedzenia umowy najemca musi zwrócić przedmiot najmu w nienaruszonym stanie. W przeciwnym wypadku wynajmujący może żądać naprawienia szkód.

Jak wybrać formę opodatkowania Podatnik, który rozpoczyna świadczenie usług najmu, a chciałby płacić podatek w formie ryczałtu ze stawką 8,5 proc., musi o tym zawiadomić właściwego według miejsca swojego zamieszkania naczelnika urzędu skarbowego. Ma na to czas do 20 stycznia 2010 r. Jeśli tego nie zrobi, zmuszony będzie płacić podatek według skali podatkowej. Jak płaci się ryczałt ewidencjonowany W 2010 roku ryczałt płaci się według stałej stawki wynoszącej 8,5 proc. uzyskanego przychodu, czyli płaconego przez najemcę czynszu. Nie ma za to możliwości uwzględniania kosztów związanych z najmem.

Jak płacić podatek według skali Opodatkowanie według skali podatkowej jest domyślną formą opodatkowania najmu. W tym przypadku podatek opłacany jest według dwóch stawek podatkowych: 18 i 32 proc. Podatek liczony jest od dochodu, co oznacza, że podatnik może odliczyć od otrzymanego czynszu koszty ponoszone w związku z utrzymaniem przedmiotu najmu.

Co się bardziej opłaca – skala czy ryczałt Likwidacja 20-proc. stawki ryczałtu powoduje, że ta forma opodatkowania jest w tej chwili najbardziej korzystna. Podatek według skali opłaca się tylko w pierwszym roku, gdy ponosi się duże koszty związane z wyposażeniem przedmiotu najmu. Kiedy przy najmie trzeba płacić VAT

W przypadku wynajmowania nieruchomości na cele mieszkalne nie płaci się VAT. Wynajęcie na inne cele jest już opodatkowane tym podatkiem. Ale i wtedy można podatku uniknąć, gdy czynsz roczny nie przekracza 100 tys. zł.

Jak kontrolowany jest najem Przedstawiciele fiskusa starają się na podstawie ogłoszeń prasowych, danych z biur rachunkowych, a często także i na podstawie donosów, wytropić te osoby, które wynajmują mieszkania, ale nie zgłaszają tego faktu w urzędzie skarbowym.

Źródło: Dziennik Gazeta Prawna